القرض العقاري في المغرب 2026: أسعار الفائدة، التسبيق الشهري وشروط شراء شقة

أصبح القرض العقاري من أهم الوسائل التي يعتمد عليها المغاربة لشراء شقة أو منزل، خصوصاً بالنسبة للأسر التي لا تتوفر على المبلغ الكامل لاقتناء العقار.

لكن قبل التوجه إلى البنك، تطرح عدة أسئلة: ما هو سعر الفائدة الحالي؟ كم يجب توفيره كتسبيق؟ ما هو الراتب المطلوب للحصول على قرض؟ وكم سيكون القسط الشهري لشراء شقة بثمن 70 أو 90 مليون سنتيم؟

في سنة 2026، شهدت أسعار التمويل العقاري تطورات جديدة. فحسب نتائج البحث الفصلي لبنك المغرب المنشورة بتاريخ 5 نونبر 2026، بلغ متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية 4.99% خلال الربع الثالث من السنة، مقابل 5.06% خلال الربع الثاني.

لكن هذا الرقم يمثل متوسطاً إحصائياً، ولا يعني أن جميع البنوك تمنح القروض بنفس النسبة. فالسعر الذي يحصل عليه كل زبون يرتبط بدخله، واستقراره المهني، والتسبيق الذي يتوفر عليه، ومدة القرض والضمانات المقدمة. La Vie éco

1. ما هو سعر الفائدة على القرض العقاري في المغرب سنة 2026؟

يعتبر بنك المغرب من أهم المصادر الرسمية لمتابعة تطور أسعار الفائدة على القروض البنكية.

وبحسب نتائج الربع الثالث من سنة 2026، جاءت المعدلات كما يلي:

نوع القرض	متوسط سعر الفائدة
القروض العقارية	4.99%
قروض الاستهلاك	6.68%
قروض التجهيز	4.52%
مجموع القروض البنكية	4.57%

La Vie éco

لكن يجب الانتباه إلى أن 4.99% ليس سعراً مضموناً لكل شخص. فالبنك يدرس الملف قبل تحديد الشروط النهائية.

ومن العوامل التي تؤثر على سعر الفائدة:

• قيمة الراتب الشهري.
• الاستقرار المهني.
• مدة العمل في الوظيفة الحالية.
• وجود قروض أخرى.
• قيمة التسبيق.
• مدة التمويل.
• قيمة العقار ووضعه القانوني.

2. كم يجب أن يكون التسبيق لشراء شقة؟

التسبيق هو المبلغ الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة، بينما يتم تمويل المبلغ المتبقي عن طريق البنك.

يساعد التسبيق على تقليل قيمة القرض، وقد يساهم في الحصول على شروط تمويل أفضل.

لا توجد نسبة واحدة مفروضة على جميع المشترين في كل الحالات. لكن بعض البنوك قد تطلب تسبيقاً يبدأ من 10% في التمويلات العقارية العادية. ويشير بنك القرض المغربي Crédit du Maroc إلى أن هذه النسبة هي الحد الأدنى الذي يطلبه عادة في تمويل السكن الرئيسي. Immobilier – Crédit du Maroc

مثال: شراء شقة بثمن 80 مليون سنتيم

نسبة التسبيق	المبلغ
10%	80,000 درهم
20%	160,000 درهم
30%	240,000 درهم

كلما ارتفع التسبيق، انخفض المبلغ الذي يحتاج المشتري إلى اقتراضه من البنك.

لكن يجب الاحتفاظ بجزء من المدخرات لتغطية مصاريف الشراء والتأمين والأثاث والإصلاحات المحتملة.

3. ما هو الراتب المطلوب للحصول على قرض عقاري؟

تقوم البنوك بدراسة قدرة الزبون على أداء الأقساط الشهرية دون أن يشكل القرض عبئاً كبيراً على ميزانيته.

وتعتمد بعض المؤسسات البنكية على نسبة مديونية مرجعية قريبة من ثلث الدخل الشهري، مع اختلاف الشروط حسب الملف والسياسة الداخلية لكل بنك. Immobilier – Crédit du Maroc

لنأخذ مثالاً مبسطاً باستعمال نسبة 33%:

الراتب الشهري الصافي	القسط الشهري المرجعي
5,000 درهم	1,650 درهم
7,000 درهم	2,310 درهم
9,000 درهم	2,970 درهم
12,000 درهم	3,960 درهم
15,000 درهم	4,950 درهم
18,000 درهم	5,940 درهم

هذه الأرقام توضيحية وليست شروطاً قانونية أو ضماناً للحصول على القرض.

إذا كان الشخص يؤدي قرضاً للسيارة أو قرضاً استهلاكياً، فإن الأقساط الحالية تؤثر على قدرته على الحصول على تمويل عقاري جديد.

4. كم سيكون القسط الشهري للقرض العقاري؟

لفهم تكلفة التمويل، من الأفضل القيام بمحاكاة قبل اختيار الشقة.

لنأخذ مثال قرض بقيمة 800 ألف درهم، بافتراض سعر فائدة ثابت قدره 4.99% سنوياً:

مدة القرض	القسط الشهري التقريبي	مجموع الفوائد التقريبي
15 سنة	6,322 درهم	337,993 درهم
20 سنة	5,275 درهم	466,055 درهم
25 سنة	4,672 درهم	601,618 درهم

هذه الحسابات تقريبية، ولا تشمل التأمين ومصاريف الملف والرسوم البنكية الأخرى.

لماذا تؤثر مدة القرض على التكلفة النهائية؟

كلما زادت مدة القرض، انخفض القسط الشهري، لكن مجموع الفوائد التي يؤديها الزبون يرتفع عادة.

في المثال السابق، يؤدي اختيار 25 سنة إلى تقليل القسط الشهري مقارنة بـ15 سنة، لكنه يرفع التكلفة الإجمالية للفوائد.

لذلك يجب اختيار مدة تتناسب مع الدخل والميزانية العائلية، وليس فقط البحث عن أقل قسط شهري.

5. مثال عملي: شراء شقة بثمن 90 مليون سنتيم

لنفترض أن شخصاً يريد شراء شقة في طنجة بثمن 900 ألف درهم.

يتوفر على تسبيق بنسبة 20%، أي 180 ألف درهم.

سيحتاج بالتالي إلى قرض بقيمة 720 ألف درهم.

وباعتماد سعر افتراضي ثابت قدره 4.99% لمدة 20 سنة:

• ثمن الشقة: 900,000 درهم.
• التسبيق: 180,000 درهم.
• القرض المطلوب: 720,000 درهم.
• القسط الشهري التقريبي: 4,748 درهماً.
• مجموع الفوائد التقريبي: 419,450 درهماً.

هذا المثال لا يشمل التأمين ومصاريف الموثق والملف البنكي وباقي مصاريف الشراء.

6. ما الوثائق المطلوبة للحصول على قرض عقاري؟

تختلف الوثائق حسب البنك والوضعية المهنية للزبون، لكن الملف يتضمن عادة:

الوثائق الشخصية:

• نسخة من البطاقة الوطنية.
• شهادة السكنى أو وثيقة تثبت العنوان.
• وثائق إضافية حسب الوضعية العائلية.

بالنسبة للأجراء:

• شهادة العمل.
• شهادة الأجرة.
• كشوفات الأجرة الأخيرة.
• كشوفات الحساب البنكي.
• معلومات عن القروض الأخرى إن وجدت.

بالنسبة لأصحاب الأعمال والمستقلين:

• وثائق تثبت النشاط المهني.
• التصريحات الضريبية.
• كشوفات الحساب البنكي.
• الوثائق المحاسبية التي يطلبها البنك.
• إثباتات المداخيل.

الوثائق المتعلقة بالعقار:

• وعد البيع أو عقد البيع التمهيدي.
• الوثائق العقارية.
• معلومات البائع.
• الوثائق الإضافية التي يطلبها البنك.

7. هل توجد ضمانات تساعد على الحصول على القرض العقاري؟

توفر مؤسسة تمويلكم TAMWILCOM مجموعة من آليات الضمان التي تهدف إلى تسهيل الولوج إلى التمويل السكني لفئات مختلفة.

ومن أهم هذه البرامج FOGARIM وFOGALOGE.

برنامج FOGARIM

يستهدف هذا البرنامج المغاربة ذوي الدخل المحدود أو غير المنتظم، خصوصاً الأشخاص غير المنخرطين في الصندوق الوطني للضمان الاجتماعي ولا ينتمون إلى القطاع العام، وفق شروط الاستفادة.

تغطي الضمانة 70% من أصل القرض والفوائد، ويمكن أن تصل إلى 80% في بعض البرامج الخاصة.

وتحدد تمويلكم شروطاً تتعلق بالمستفيد والعقار، من بينها سقف 300 ألف درهم دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة بالنسبة للمساكن المحددة في البرنامج. TAMWILCOM

برنامج FOGALOGE

يستهدف هذا البرنامج فئات من الطبقة المتوسطة، ومن بينها الموظفون والأجراء المنخرطون في CNSS والعاملون المستقلون والمغاربة المقيمون بالخارج.

تغطي الضمانة 50% من أصل القرض والفوائد، في حدود 400 ألف درهم، ويمكن أن تصل إلى 80% بالنسبة لبعض المستفيدين من برنامج الدور الآيلة للسقوط.

وتوضح تمويلكم أن التمويل يمكن أن يصل إلى 100% من تكلفة المشروع في حدود قيمة العقار، لكن الموافقة النهائية تبقى مرتبطة بدراسة البنك للملف. TAMWILCOM

يتم تقديم طلب الاستفادة من الضمان عن طريق البنك، وليس مباشرة من طرف المشتري إلى تمويلكم.

8. ما الفرق بين القرض البنكي والمرابحة العقارية؟

إلى جانب القروض البنكية التقليدية، توجد بالمغرب حلول التمويل التشاركي، ومن بينها المرابحة العقارية.

في المرابحة، تشتري المؤسسة البنكية العقار ثم تبيعه للزبون بثمن متفق عليه يتضمن هامش ربح، ويتم أداء المبلغ وفق جدول محدد في العقد.

المقارنة	القرض التقليدي	المرابحة
طريقة التمويل	قرض بنكي بفائدة	شراء العقار وإعادة بيعه بهامش ربح
التكلفة	الفوائد والمصاريف	هامش الربح والمصاريف
العقد	عقد قرض	عقد بيع مرابحة
الأداء	أقساط شهرية	دفعات حسب الاتفاق

لا يجب الاكتفاء بمقارنة سعر الفائدة أو هامش الربح فقط، بل ينبغي مقارنة التكلفة الإجمالية وشروط العقد والتأمين والمصاريف.

9. ما هي حقوق المشتري قبل توقيع عقد القرض؟

ينظم القانون رقم 31.08 المتعلق بحماية المستهلك مجموعة من الحقوق المرتبطة بالقروض العقارية.

يجب أن يتضمن عرض التمويل معلومات مهمة، منها:

• مبلغ القرض.
• مدة التمويل.
• التكلفة الإجمالية.
• النسبة الفعلية الإجمالية للقرض.
• مصاريف الملف.
• التأمين والضمانات المطلوبة.
• جدول أداء الأقساط، وفق الشروط القانونية.

كما ينص القانون على مهلة للتفكير مدتها عشرة أيام بعد التوصل بعرض القرض، ولا يمكن للمقترض قبول العرض قبل مرور هذه المدة. Adala

وعندما يكون شراء العقار مرتبطاً بالحصول على قرض، وينص العقد على ذلك، فإن البيع يخضع لشرط الحصول على التمويل، مع مدة دنيا شهر واحد لهذا الشرط وفق المادة 127 من القانون. Adala

لهذا السبب، من المهم مراجعة عقد البيع مع الموثق قبل التوقيع.

10. كيف يمكن الحصول على شروط أفضل من البنك؟

هناك خطوات يمكن أن تساعد المشتري على تقديم ملف تمويل أكثر قوة:

• مقارنة عروض عدة بنوك قبل الاختيار.
• توفير تسبيق مناسب.
• تجنب تراكم القروض الاستهلاكية.
• المحافظة على انتظام الحساب البنكي.
• تقديم وثائق واضحة تثبت الدخل.
• مقارنة التأمين ومصاريف الملف.
• معرفة شروط التسديد المبكر للقرض.

ولا ينبغي اختيار البنك بناءً على أقل سعر فائدة معلن فقط، بل يجب حساب التكلفة الإجمالية للتمويل.

الخلاصة: هل يعتبر 2026 وقتاً مناسباً لشراء شقة بالقرض؟

يظل القرض العقاري وسيلة مهمة لاقتناء السكن في المغرب، وقد بلغ متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية 4.99% خلال الربع الثالث من سنة 2026، وفق بيانات بنك المغرب.

لكن الحصول على قرض مناسب لا يعتمد فقط على سعر الفائدة، بل يرتبط بقيمة التسبيق، ومدة التمويل، والتأمين، ومصاريف البنك، واستقرار المداخيل.

بالنسبة للراغبين في شراء شقة بطنجة، من الأفضل أولاً تحديد القدرة الشهرية على الأداء، ثم مقارنة عروض البنوك واختيار العقار الذي يتناسب مع الميزانية.

القرض الجيد ليس بالضرورة القرض الذي يمنح أقل قسط شهري، بل هو التمويل الذي يمكن للمشتري تحمله دون أن يشكل ضغطاً على ميزانيته طوال مدة السداد.