يعتقد كثير من الأشخاص أن شراء شقة في المغرب يتطلب فقط توفير المبلغ الذي يطلبه البائع، لكن الحقيقة أن عملية الشراء تتضمن مصاريف إضافية يجب أخذها بعين الاعتبار قبل توقيع عقد البيع.

وتشمل هذه المصاريف واجبات التسجيل، ورسوم المحافظة العقارية، وأتعاب الموثق، بالإضافة إلى بعض المصاريف الإدارية، وقد تضاف إليها مصاريف أخرى في حالة شراء العقار عن طريق قرض بنكي.

فإذا كنت تفكر في شراء شقة بمدينة طنجة أو الدار البيضاء أو الرباط أو أي مدينة مغربية أخرى، فمن الضروري معرفة الميزانية الحقيقية التي تحتاجها لإتمام العملية.

1. ما هي المصاريف الأساسية لشراء شقة في المغرب؟

عند شراء شقة مبنية ومسجلة في المحافظة العقارية، توجد مجموعة من المصاريف الأساسية:

• واجبات التسجيل.
• رسوم المحافظة العقارية.
• أتعاب الموثق والضريبة المطبقة عليها.
• مصاريف الوثائق والشهادات الإدارية.
• مصاريف الرهن العقاري في حالة التمويل البنكي.
• عمولة الوكالة العقارية إذا كانت مستحقة على المشتري وفق الاتفاق.

ومن المهم معرفة أن ما يسمى بمصاريف الموثق لا يذهب كله إلى الموثق، لأن جزءا كبيرا منه عبارة عن ضرائب ورسوم تؤدى للإدارات المختصة. Immobilier – Crédit du Maroc+1

2. واجبات التسجيل: 4% من ثمن الشقة

تعتبر واجبات التسجيل من أهم المصاريف التي يتحملها المشتري.

بالنسبة لاقتناء شقة مبنية، فإن النسبة العامة هي 4% من ثمن البيع.

أما بالنسبة للأراضي العارية، فتصل النسبة العامة إلى 5%، مع وجود حالات خاصة تستفيد من نسب مختلفة وفق الشروط القانونية. mre.gov.ma+1

مثال:

إذا اشتريت شقة بثمن 800.000 درهم، فإن واجبات التسجيل تكون:

800.000 × 4% = 32.000 درهم.

أي أن المشتري يحتاج إلى تخصيص 32 ألف درهم لهذه العملية، في الحالة العامة لشقة مبنية.

3. رسوم المحافظة العقارية

بعد إتمام عملية البيع، يجب تسجيل انتقال الملكية لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

وتسمح هذه العملية بتسجيل اسم المالك الجديد في الرسم العقاري.

تقدر الرسوم الأساسية لهذه العملية عادة بـ 1,5% من ثمن العقار، مع إمكانية إضافة رسوم ثابتة ومصاريف مرتبطة بالوثائق والإجراءات.

بالنسبة لشقة ثمنها 800.000 درهم:

800.000 × 1,5% = 12.000 درهم.

ويبقى المبلغ النهائي مرتبطا بالتفاصيل الواردة في كشف المصاريف الذي تعده مؤسسة التوثيق. Immobilier – Crédit du Maroc+1

4. أتعاب الموثق: كم يجب أن تخصص لها؟

يقوم الموثق بدور أساسي في عملية شراء العقار، إذ يتولى إعداد العقود والتحقق من الوضعية القانونية للعقار ومتابعة الإجراءات اللازمة لإتمام البيع.

وتختلف أتعاب الموثق عن الضرائب والرسوم التي يقوم بتحصيلها لفائدة الإدارات.

ويعرض دليل بنك Crédit du Maroc أتعابا قد تصل إلى 1% من ثمن الشراء، إضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة وفق الجدول المنشور لديه. لذلك من الأفضل طلب كشف مكتوب ومحدث من الموثق قبل إتمام العملية. Immobilier – Crédit du Maroc

5. مثال عملي: شراء شقة بثمن 800 ألف درهم

لنفترض أن شخصا يريد شراء شقة مبنية ومسجلة في المحافظة العقارية بثمن 800.000 درهم، دون اللجوء إلى قرض بنكي.

نوع المصاريف	المبلغ التقديري
واجبات التسجيل 4%	32.000 درهم
المحافظة العقارية 1,5%	12.000 درهم
أتعاب الموثق 1%	8.000 درهم
الضريبة على الأتعاب 10%	800 درهم
مصاريف إدارية ووثائق	3.400 درهم
مجموع المصاريف	56.200 درهم

Immobilier – Crédit du Maroc

الميزانية الإجمالية التقديرية

856.200 درهم

ثمن الشقة: 800.000 درهم · المصاريف: 56.200 درهم

هذا المثال تقديري ولا يشمل عمولة الوكالة أو مصاريف القرض البنكي أو الحالات الخاصة.

6. هل تختلف المصاريف حسب ثمن الشقة؟

نعم، لأن جزءا كبيرا من المصاريف يتم احتسابه كنسبة من ثمن العقار.

ثمن الشقة	المصاريف التقديرية
500.000 درهم	36.900 درهم
700.000 درهم	49.100 درهم
800.000 درهم	56.200 درهم
1.000.000 درهم	69.400 درهم
1.500.000 درهم	104.900 درهم

هذه أمثلة تقريبية مبنية على نفس الفرضيات السابقة، وليست تسعيرة نهائية لجميع عمليات الشراء.

7. ماذا لو اشتريت الشقة عن طريق قرض بنكي؟

في حالة شراء الشقة عن طريق قرض عقاري، قد تظهر مصاريف إضافية مرتبطة بالرهن العقاري والضمانات التي تطلبها المؤسسة البنكية.

كما يجب أخذ مصاريف الملف البنكي والتأمين المرتبط بالقرض بعين الاعتبار، حسب العرض الذي تقدمه المؤسسة المالية.

لهذا من الأفضل طلب كشفين منفصلين: الأول لمصاريف شراء العقار، والثاني للمصاريف المرتبطة بالقرض والرهن.

8. هل شراء أرض يختلف عن شراء شقة؟

نعم، فالنظام الجبائي يختلف حسب طبيعة العقار.

بالنسبة للأراضي العارية، تبلغ النسبة العامة لواجبات التسجيل 5%، بينما تبلغ 4% بالنسبة للعقارات المبنية في الحالة العامة. mre.gov.ma

كما ينبغي التأكد من الوضعية القانونية للأرض، والرسم العقاري، والتصميم، والاستعمال المسموح به، قبل الالتزام بالشراء.

9. ما الذي يجب التأكد منه قبل شراء العقار؟

قبل توقيع العقد النهائي، من الضروري التحقق من مجموعة من الأمور:

• التأكد من هوية المالك ومطابقة المعلومات الموجودة في الرسم العقاري.
• التحقق من وجود رهون أو تحملات مسجلة على العقار.
• التأكد من المساحة والوصف الحقيقي للشقة.
• معرفة وضعية الملكية المشتركة ومصاريف اتحاد الملاك.
• التأكد من الوثائق والتراخيص المطلوبة حسب طبيعة العقار.
• التأكد من أن الثمن المصرح به يعكس المعاملة الحقيقية.

كما توفر المحافظة العقارية مرجعا للقيم التجارية حسب المناطق وأنواع العقارات، وهو مرجع إداري استرشادي لا يعتبر تقييما تجاريا مباشرا للعقار. ANCFCC

الخلاصة

شراء شقة في المغرب يتطلب ميزانية أكبر من الثمن المعلن في الإعلان العقاري. فواجبات التسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب الموثق والمصاريف الإدارية يمكن أن تصل إلى عشرات الآلاف من الدراهم.

لذلك، سواء كنت تبحث عن شقة في طنجة أو مدينة أخرى، فمن الأفضل حساب جميع المصاريف مسبقا وطلب كشف مفصل من الموثق قبل توقيع العقد.