Nouvelle taxe immobilière de 2 % au Maroc : qui doit la payer depuis le 1er juillet 2026 ?

Depuis le 1er juillet 2026, certaines transactions immobilières au Maroc peuvent être soumises à un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %. Cette mesure, introduite par la Loi de finances 2026, vise principalement à renforcer la traçabilité des paiements lors des ventes immobilières.

Mais contrairement à ce que certaines informations peuvent laisser croire, cette taxe ne concerne pas automatiquement tous les acheteurs. Elle dépend notamment du prix du bien, du mode de paiement utilisé et des informations mentionnées dans l’acte de vente.

Pour les personnes qui souhaitent acheter ou vendre un appartement, une maison ou un terrain, il est donc important de comprendre les nouvelles règles avant de signer un compromis ou de finaliser une transaction chez le notaire.25 joumada II 1447 (16-12-2025)+1

1. En quoi consiste le droit supplémentaire de 2 % ?

La Loi de finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026 a complété l’article 133 du Code général des impôts par une disposition prévoyant un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines mutations immobilières.

L’objectif est d’encourager les paiements traçables et de limiter les transactions dont les modalités de règlement ne peuvent pas être clairement justifiées.

Ce droit supplémentaire concerne :

• Les ventes de biens immobiliers dont le prix dépasse 300 000 DH.
• Les mutations de droits réels immobiliers, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies.
• Les ventes de fonds de commerce, quel que soit leur prix.

Il ne s’agit donc pas d’une taxe générale de 2 % sur tous les achats immobiliers. C’est un droit additionnel lié à certaines modalités de paiement ou à l’absence de justificatifs suffisants dans l’acte.25 joumada II 1447 (16-12-2025)+1

2. Dans quels cas les 2 % sont-ils appliqués ?

La mesure prévoit principalement deux situations.

Premier cas : l’acte de vente ne mentionne pas les modalités et les références du paiement.

Lorsqu’un acte de vente ne précise pas comment le prix a été réglé et ne comporte pas les références des paiements utilisés, le droit supplémentaire peut être appliqué.

Deuxième cas : le paiement est effectué par un moyen non reconnu fiscalement.

La loi prévoit également ce droit lorsque le règlement n’est pas effectué selon l’une des modalités admises par l’article 11-II du Code général des impôts.

En pratique, il est donc essentiel que les paiements soient documentés et que leurs références figurent correctement dans l’acte établi par le notaire.Medias24+1

3. Quels moyens de paiement permettent d’éviter ce droit supplémentaire ?

La note circulaire n° 737 de la Direction générale des impôts précise les moyens de règlement admis fiscalement.

Il s’agit notamment de :

• Le chèque barré non endossable.
• Le virement bancaire.
• Les moyens de paiement électroniques.
• Les moyens de paiement magnétiques.
• Les effets de commerce.
• La compensation entre créances, lorsqu’elle est justifiée par des documents datés et signés.
• Le dépôt bancaire prévu par l’article 193 du Code général des impôts.

Le financement de l’acquisition par un crédit accordé par un établissement de crédit ou un organisme assimilé constitue également un cas dans lequel le droit supplémentaire de 2 % ne s’applique pas, lorsque le paiement du prix est stipulé comme étant effectué au moyen de ce crédit.

Attention : utiliser un moyen de paiement reconnu ne suffit pas à lui seul. Il faut également veiller à ce que les modalités et les références du règlement soient correctement mentionnées dans l’acte.Medias24+1

4. Un paiement partiellement en espèces entraîne-t-il une taxe sur tout le prix ?

Non. C’est l’un des points les plus importants de cette réforme.

Lorsque le prix est payé en partie par un moyen admis et en partie en espèces, le droit supplémentaire de 2 % ne porte que sur la partie réglée en espèces.

Prenons l’exemple d’un appartement vendu à 600 000 DH :

Mode de règlement	Montant
Chèque barré	400 000 DH
Espèces	200 000 DH
Prix total	600 000 DH

Dans cet exemple :

• Les droits d’enregistrement ordinaires, selon le taux de 4 % retenu dans l’exemple de la DGI, représentent 24 000 DH.
• Le droit supplémentaire de 2 % est calculé uniquement sur les 200 000 DH payés en espèces, soit 4 000 DH.

Le montant total de ces deux droits est donc de 28 000 DH.

Si les 600 000 DH étaient intégralement réglés en espèces dans les conditions entraînant l’application du droit supplémentaire, les 2 % seraient calculés sur la totalité du prix, soit 12 000 DH supplémentaires.

Ces exemples reprennent les calculs présentés dans la note circulaire de la DGI. Les autres frais liés à la transaction ne sont pas inclus.Medias24

5. Un appartement vendu à moins de 300 000 DH est-il concerné ?

Pour les mutations immobilières, le seuil prévu par la loi est un prix supérieur à 300 000 DH.

Cela signifie qu’un appartement vendu à 280 000 DH et payé en espèces n’est pas soumis à ce droit supplémentaire de 2 % au titre de cette disposition.

La note circulaire de la DGI donne précisément cet exemple : pour un appartement vendu à 280 000 DH, les droits d’enregistrement ordinaires sont calculés, mais le droit supplémentaire de 2 % n’est pas dû.

Il faut toutefois distinguer les ventes immobilières des cessions de fonds de commerce : pour ces dernières, le seuil de 300 000 DH ne s’applique pas.Medias24

6. Le dépôt d’argent liquide à la banque est-il accepté ?

Cette question a suscité des interrogations après l’entrée en vigueur de la mesure.

Dans sa note circulaire n° 737, la DGI précise que le dépôt bancaire prévu par l’article 193 du CGI est considéré comme un moyen de règlement admis fiscalement.

Une clarification publiée en juillet 2026, à la suite d’une réponse de la DGI au Conseil national de l’Ordre des notaires, a également rappelé que le dépôt bancaire en espèces peut être reconnu comme un mode de règlement valable.

Il faut cependant respecter une condition essentielle : les références du dépôt bancaire doivent être mentionnées dans l’acte.

Autrement dit, il ne suffit pas de déposer l’argent à la banque. La transaction doit être documentée correctement afin que le paiement puisse être identifié et vérifié.Medias24+1

7. Qui supporte les 2 % : l’acheteur ou le vendeur ?

La note circulaire de la DGI précise que le droit supplémentaire de 2 % est supporté par le nouvel acquéreur, conformément aux dispositions applicables aux droits d’enregistrement lors du transfert de propriété.

Cependant, elle rappelle également que les parties contractantes peuvent rester solidairement responsables du paiement des droits, pénalités et majorations dans les conditions prévues par le Code général des impôts.

Il est donc important que l’acheteur et le vendeur clarifient les modalités de règlement et les responsabilités financières avant la signature de l’acte définitif.Medias24

8. Que doivent faire les acheteurs et les vendeurs à Tanger ?

À Tanger comme dans les autres villes du Maroc, cette disposition s’applique selon les mêmes règles nationales. Le marché local ne bénéficie pas d’un régime particulier pour ce droit supplémentaire.

Pour éviter les mauvaises surprises, les acheteurs et les vendeurs peuvent prendre quelques précautions :

Pour l’acheteur :

• Demander au notaire une estimation détaillée des frais avant la signature.
• Vérifier que les modalités de paiement sont clairement prévues.
• Conserver les justificatifs des règlements effectués.
• Demander si une partie du prix payée en espèces peut entraîner le droit supplémentaire.

Pour le vendeur :

• Déclarer correctement le prix de vente dans l’acte.
• Conserver les justificatifs des sommes reçues.
• S’assurer que les références des paiements sont transmises au notaire.
• Éviter les règlements non documentés qui pourraient compliquer la transaction.

Dans une vente immobilière, la préparation des documents est aussi importante que la négociation du prix. Un paiement mal documenté peut entraîner un coût supplémentaire et retarder la finalisation de l’opération.

9. Depuis quand cette mesure est-elle applicable ?

Le droit supplémentaire de 2 % est applicable aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

Cette date d’entrée en vigueur est précisée dans la note circulaire n° 737 de la Direction générale des impôts, relative aux mesures fiscales de la Loi de finances 2026.

Les transactions établies avant cette date ne sont donc pas concernées par cette nouvelle disposition au titre de cette entrée en vigueur.Medias24+1

Conclusion : une transaction immobilière doit désormais être mieux documentée

La nouvelle disposition de 2 % ne signifie pas que tous les acheteurs immobiliers au Maroc doivent payer une taxe supplémentaire. Elle vise certaines transactions dont les modalités de paiement ne sont pas suffisamment justifiées ou qui utilisent des moyens de règlement non admis fiscalement.

Pour les acheteurs et les vendeurs, le bon réflexe consiste à préparer les justificatifs, à vérifier les modalités de paiement avec le notaire et à s’assurer que les références des règlements figurent dans l’acte.

Avant de conclure une vente immobilière, il est toujours préférable de demander au notaire de confirmer le traitement fiscal applicable à la situation précise de la transaction.