زيادة 2% على بعض المعاملات العقارية في المغرب عند الدفع نقدا منذ يوليوز 2026: من يؤديها وكيف يمكن تفاديها؟

دخل إجراء ضريبي جديد حيز التطبيق في المغرب ابتداءً من فاتح يوليوز 2026، ويهم فرض رسم تسجيل إضافي بنسبة 2% على بعض عمليات بيع العقارات والحقوق العقارية، عندما لا تكون طريقة أداء ثمن البيع موثقة بالشكل المطلوب أو تتم بوسائل غير معترف بها ضريبياً.

وقد أثار هذا الإجراء تساؤلات لدى الراغبين في شراء الشقق والمنازل والأراضي، خصوصاً مع انتشار معلومات توحي بأن كل عملية شراء عقار أصبحت خاضعة لزيادة قدرها 2%.

لكن الحقيقة مختلفة: هذه الزيادة ليست ضريبة عامة على جميع عمليات شراء العقارات، بل ترتبط بشروط محددة تتعلق بثمن العقار وطريقة الأداء والوثائق المثبتة للعملية.

في هذا المقال، نشرح الحالات التي تطبق فيها الزيادة، وطرق الأداء المقبولة، مع أمثلة حسابية مبسطة تساعد المشتري والبائع على فهم التغيير.25 joumada II 1447 (16-12-2025)+1

1. ما هو رسم التسجيل الإضافي بنسبة 2%؟

أدخل قانون المالية رقم 50.25 لسنة 2026 تعديلاً على المادة 133 من المدونة العامة للضرائب، ينص على فرض رسم تسجيل إضافي بنسبة 2% على بعض عمليات التفويت العقاري بعوض.

ويهدف هذا الإجراء إلى تشجيع الأداءات القابلة للتتبع، والحد من المعاملات التي لا يمكن إثبات طريقة تسديد ثمنها بشكل واضح.

ويهم هذا الإجراء:

• بيع العقارات التي يتجاوز ثمنها 300 ألف درهم.
• تفويت الحقوق العينية العقارية، وفق الشروط القانونية.
• تفويت الأصل التجاري، مهما كان ثمنه.

بالتالي، لا يتعلق الأمر بزيادة عامة بنسبة 2% على جميع العقارات، بل برسم إضافي يرتبط بطريقة الأداء ومدى توثيقها في عقد البيع.25 joumada II 1447 (16-12-2025)+1

2. متى يتم تطبيق الزيادة بنسبة 2%؟

حدد القانون حالتين أساسيتين يمكن أن تؤديا إلى تطبيق هذا الرسم الإضافي.

الحالة الأولى: عدم ذكر طريقة الأداء ومراجعها في عقد البيع.

إذا لم يتضمن العقد طريقة تسديد ثمن العقار والمراجع التي تثبت عمليات الأداء، فقد يصبح المشتري ملزماً بأداء الرسم الإضافي.

الحالة الثانية: استعمال وسيلة أداء غير معترف بها ضريبياً.

يمكن تطبيق الزيادة أيضاً عندما لا يتم تسديد الثمن بإحدى وسائل الأداء المقبولة بموجب المادة 11-II من المدونة العامة للضرائب.

لهذا السبب، أصبح من الضروري توثيق عمليات الأداء والتأكد من إدراج مراجعها بشكل صحيح في العقد الذي يحرره الموثق.Medias24+1

3. ما هي طرق الأداء المقبولة لتفادي الزيادة؟

توضح المذكرة الدورية رقم 737 الصادرة عن المديرية العامة للضرائب مجموعة من وسائل الأداء المقبولة ضريبياً، ومن بينها:

• الشيك البنكي غير القابل للتظهير.
• التحويل البنكي.
• وسائل الأداء الإلكترونية.
• وسائل الأداء المغناطيسية.
• الأوراق التجارية.
• المقاصة بين الديون، بشرط وجود وثائق مؤرخة وموقعة من الأطراف.
• الإيداع البنكي المنصوص عليه في المادة 193 من المدونة العامة للضرائب.

كما أن أداء ثمن العقار عن طريق قرض ممنوح من مؤسسة ائتمانية أو مؤسسة مماثلة يدخل ضمن الحالات التي لا يطبق فيها الرسم الإضافي، عندما ينص العقد على أن الأداء يتم بواسطة ذلك القرض.

ملاحظة مهمة: لا يكفي استعمال وسيلة أداء مقبولة فقط، بل يجب كذلك ذكر طريقة الأداء ومراجعها في عقد البيع.Medias24+1

4. ماذا لو تم أداء جزء من ثمن العقار نقداً؟

هذه من أهم النقاط التي يجب على المشترين فهمها.

إذا تم أداء جزء من ثمن العقار بواسطة وسيلة مقبولة، والجزء الآخر نقداً، فإن رسم 2% لا يطبق إلا على الجزء المؤدى نقداً، وليس على الثمن الإجمالي.

لنأخذ مثال شقة بثمن 600 ألف درهم:

طريقة الأداء	المبلغ
شيك بنكي	400,000 درهم
نقداً	200,000 درهم
الثمن الإجمالي	600,000 درهم

في هذه الحالة:

• رسوم التسجيل العادية، وفق نسبة 4% المستعملة في مثال المديرية العامة للضرائب، تبلغ 24,000 درهم.
• الرسم الإضافي بنسبة 2% يحتسب فقط على 200,000 درهم المؤداة نقداً، أي 4,000 درهم.

وبالتالي، يصل مجموع هذين الرسمين إلى 28,000 درهم، دون احتساب باقي مصاريف المعاملة.

أما إذا تم أداء مبلغ 600 ألف درهم بالكامل نقداً، في الحالة التي تستوجب تطبيق الرسم الإضافي، فسيتم احتساب 2% على كامل المبلغ، أي 12,000 درهم إضافية.Medias24

5. هل الشقق التي يقل ثمنها عن 300 ألف درهم معنية بهذا الإجراء؟

بالنسبة للعقارات، حدد القانون عتبة تتجاوز 300 ألف درهم.

بمعنى أن بيع شقة بثمن 280 ألف درهم، حتى إذا تم أداؤه نقداً، لا يخضع للرسم الإضافي بنسبة 2% بموجب هذا الإجراء.

وقد قدمت المديرية العامة للضرائب المثال نفسه في مذكرتها الدورية، حيث أوضحت أن بيع شقة بثمن 280 ألف درهم يخضع لرسوم التسجيل العادية، دون تطبيق الرسم الإضافي.

لكن يجب الانتباه إلى أن هذا الحد لا يطبق على تفويت الأصل التجاري، إذ يمكن أن يخضع الرسم الإضافي مهما كان ثمنه.Medias24

6. هل يمكن إيداع الأموال نقداً في البنك دون أداء الزيادة؟

أثار هذا السؤال نقاشاً بعد دخول الإجراء حيز التطبيق.

في المذكرة الدورية رقم 737، أكدت المديرية العامة للضرائب أن الإيداع البنكي المنصوص عليه في المادة 193 من المدونة العامة للضرائب يعتبر وسيلة أداء مقبولة ضريبياً.

كما أوضحت مراسلة للمديرية العامة للضرائب، نُشرت تفاصيلها في يوليوز 2026، أن الإيداع البنكي للأموال نقداً يمكن اعتباره وسيلة أداء مقبولة، وفق الشروط المطلوبة.

لكن هناك شرطاً أساسياً: يجب إدراج مراجع الإيداع البنكي بشكل واضح في عقد البيع.

بمعنى آخر، لا يكفي إيداع الأموال في البنك فقط، بل يجب أن تكون العملية موثقة حتى يمكن التعرف على مصدر الأداء ومراجعته.Medias24+1

7. من يتحمل أداء 2%: المشتري أم البائع؟

توضح المذكرة الدورية للمديرية العامة للضرائب أن الرسم الإضافي بنسبة 2% يتحمله المشتري باعتباره المالك الجديد للعقار، وفق القواعد المتعلقة برسوم التسجيل عند انتقال الملكية.

لكن المذكرة تشير أيضاً إلى أن الأطراف المتعاقدة قد تظل مسؤولة بالتضامن عن أداء الرسوم والزيادات والغرامات، وفق الشروط المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب.

لذلك، من الأفضل أن يتفق المشتري والبائع على طريقة الأداء والمسؤوليات المالية قبل توقيع العقد النهائي.Medias24

8. ماذا يجب على الراغبين في شراء أو بيع عقار بطنجة فعله؟

تطبق هذه المقتضيات على مستوى المغرب بأكمله، وبالتالي فإن معاملات البيع في طنجة تخضع للقواعد نفسها المطبقة في الدار البيضاء والرباط ومراكش وباقي المدن.

ولتجنب المصاريف غير المتوقعة، يمكن للمشتري القيام بما يلي:

• طلب تقدير مفصل لمصاريف الشراء من الموثق قبل توقيع العقد.
• التأكد من أن طريقة أداء ثمن العقار محددة بوضوح.
• الاحتفاظ بجميع وثائق ووسائل إثبات الأداء.
• الاستفسار عن أثر أي مبلغ سيتم أداؤه نقداً على رسوم التسجيل.

أما البائع، فمن المهم أن يصرح بثمن البيع بشكل صحيح في العقد، وأن يحتفظ بما يثبت المبالغ التي توصل بها، ويتأكد من إدراج مراجع الأداء في الوثائق الرسمية.

في المعاملات العقارية، لا تقتصر أهمية الصفقة على الاتفاق حول الثمن والموقع والمساحة، بل تشمل أيضاً سلامة الوثائق وطريقة تسديد المبلغ.

9. متى دخل هذا الإجراء حيز التطبيق؟

أصبح رسم التسجيل الإضافي بنسبة 2% مطبقاً على العقود والاتفاقيات المحررة ابتداءً من فاتح يوليوز 2026.

وقد حددت المذكرة الدورية رقم 737 الصادرة عن المديرية العامة للضرائب هذا التاريخ، تنفيذاً لمقتضيات قانون المالية لسنة 2026.Medias24+1

الخلاصة

لا تعني الزيادة الجديدة بنسبة 2% أن جميع المغاربة الذين يشترون عقارات أصبحوا ملزمين بأداء ضريبة إضافية. فالإجراء يستهدف معاملات معينة تتعلق بطريقة تسديد ثمن العقار ومدى توثيق الأداءات.

لذلك، من الأفضل للمشتري والبائع الاتفاق مسبقاً على وسائل الأداء، والاحتفاظ بالوثائق المثبتة، والتأكد من إدراج جميع المراجع في عقد البيع.

وقبل إتمام أي عملية شراء أو بيع، يبقى التواصل مع الموثق ضرورياً لمعرفة الرسوم المطبقة على الحالة الخاصة بكل معاملة.